[뉴스케이프 김은영 기자] [뉴스케이프=김은영 기자]  “부동산 매매 계약을 파기하고 싶습니다.”

온라인 부동산 커뮤니티에 올라온 글이다. 최근 집값이 급등한 서울 등 일부 지역에서는 매수인들이 부동산 매매 ‘가계약’을 파기하는 사례가 늘고 있다. 이와 함께 부동산 매매 가계약과 관련한 상담을 위해 법무법인을 찾는 문의도 심심찮게 들어온다.

부동산 매매 거래 시 매수인이나 부동산중개업자는 우선해서 계약을 체결하거나, 부동산을 예약해두는 개념으로 가계약금을 걸어놓아야 한다고 권유하곤 한다. 매수인 또한 계약 체결에 앞서 다른 제반 조건을 마련하기 위해 가계약금을 지불한다. 문제는 마음에 드는 부동산을 찾아 그 집을 사기로 하고 집주인에게 가계약금까지 보냈음에도 계약서를 쓰기 직전, 갑자기 매수인이 계약 파기를 희망하는 경우가 있다는 것이다. 

법무법인 송천 오현석 부동산변호사는 “최근처럼 주택 가격이 급변동할 때면 부동산 매매 계약을 두고 취소 관련 분쟁이 늘어난다”며 “계약 취소는 위약금뿐 아니라 관련 세금도 문제가 되므로 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

그렇다면 가계약금을 입금하고 난 후 계약이 체결되지 않는 경우 가계약금은 어떻게 될까. 당연히 매도인은 돌려주지 않으려 하고, 매수인은 돌려받고 싶어한다. 일방적인 가계약 파기 통보가 하루에도 수십 건씩 발생하다 보니 부동산 매매 가계약의 법적 효력을 두고 여러 이야기가 오간다. 

법무법인 송천(오현석, 안정현 변호사).

오현석 부동산변호사는 “현재까지 가계약금에 대한 확립된 법리 존재하지 않다보니 분쟁이 길어지기 쉽다”면서 “가계약금 배액 상환, 포기에 의한 가계약 해제 가능 여부를 판단하는 판례를 살펴보면 하급심에선 ‘가계약금 반환을 청구하지 못한다(대구지법 서부지원 2018가소21928 판결)’, 대법원에서는 ‘가계약금이 아닌 계약금 배액을 상환해야 한다(대법원 2014다231378 판결)’ 등의 판시를 내놨다”고 말했다. 

매매 계약 파기 시 계약금배액을 상환해야 한다는 것은 교부 받은 계약금의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있게 되면 이는 거래 당사자들이 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하는 결과를 낳을 수 있기 때문이다. 이에 법원은 계약을 자유롭게 해제할 수 있게 돼 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳을 수 있다며 해약금의 기준이 되는 돈은 받은 계약금 일부가 아니라 약정 계약금 전체라고 보는 것이 타당하다고 봤다.

이와 관련해 법무법인 송천 안정현 부동산소송변호사 “가계약금에 관한 법리가 명확히 정립된 것은 아니지만, 앞선 판례를 분석하면 대략적 흐름을 파악할 수 있다”며 “몇 가지 요건을 충족할 경우 상황에 따라 부동산 매매 계약이 파기한 매도인과 매수인은 계약금을 돌려주지 않아도 된다”고 말했다. 

부동산 매매 계약 파기 시 가계약금 반환 여부는 ‘계약의 성립 여부’를 기준으로 이루어진다. 매수인이 가계약금을 지급할 당시 ▲매매대금 ▲매매목적물 ▲잔금 지급시기 등이 특정되었는지를 일응 기준으로 삼는 것이다. 이때 계약이 성립했다면 매수인은 매도인에게 계약금 반환을 청구할 수 없다고 보고, 계약이 성립하지 않았다면 아무런 원인도 없으니 매도인은 부당이득인 가계약금을 반환하여야 한다고 본다. 

안정현 부동산소송변호사는 “즉 부동산 매매 계약 파기 분쟁에서는 계약 성립 시점이 중요하다”면서 “대법원 판례는 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의”가 있으면 계약이 성립한 것으로 본다(대법원 2005다39594 판결)“고 말했다. 가계약금 반환에 대한 법리는 여전히 많은 논란이 있는 만큼 서로 간 분쟁을 막기 위해선 가계약 진행 단계에서부터 각별한 주의가 필요하다. 오현석·안정현 부동산변호사는 “부동산 매매 가계약을 진행하게 됐다면, 가계약금의 의미와 그 반환의 기준을 명시한 간단한 증거를 남기는 것이 대안이 될 수 있다”고 말하며 “간단한 약정서나, 녹음, 문자 등으로 이를 대신할 수 있다”고 말했다.

한편, 법무법인 송천의 오현석, 안정현 변호사는 대한변호사협회 등기경매변호사회, 세무변호사회 소속으로 영등포구청 등 기관과 부동산투자법인, 경매학원 등에 법률 자문을 제공해 왔다.

 현재는 부동산 매매 계약 파기 관련 소송 외에도 부동산 강제집행절차의 진행에 대한 자문 및 대리 외 재건축·재개발 등의 다양한 종합법률서비스를 제공하고 있다. 

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